中國(guó)奧園2020年中期業(yè)績(jī)拆解：營(yíng)收凈利持續(xù)增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全
日期：2020-08-26
風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區(qū)，中國(guó)奧園逆勢(shì)而上，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)19%。毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18%，背后邏輯值得研究。
作為粵港澳四小龍之首，中國(guó)奧園名副其實(shí)。
2020年4、5月標(biāo)普及穆迪對(duì)中國(guó)奧園（3883.HK）進(jìn)行重新確認(rèn)信貸評(píng)級(jí)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致給予“正面”評(píng)級(jí)展望。
8月14日晚間公布的上半年業(yè)績(jī)，沒讓這些為之站臺(tái)的大行失望，反饋到業(yè)績(jī)上便是前七個(gè)月實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售約人民幣604.2億元，完成全年銷售額目標(biāo)46%。2020上半年，營(yíng)業(yè)額為人民幣282.4億元，同比增長(zhǎng)19%。毛利潤(rùn)為人民幣82.8億元，同比增長(zhǎng)18%；毛利潤(rùn)率為29.3%。
“黑馬”般的中國(guó)奧園還首入《福布斯》2020全球企業(yè)2000強(qiáng)，并榮列2020年《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)排行榜第204名，較去年勁升75位。
風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區(qū)，中國(guó)奧園逆勢(shì)而上，背后邏輯值得研究。
01
“彎道超車” 規(guī)模效應(yīng)下現(xiàn)金充裕
資料顯示，創(chuàng)立于1996年的中國(guó)奧園，是華南老牌房企。其于2007年在香港聯(lián)交所主板正式上市，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（含城市更新）為核心，縱向發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)、健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游、跨境電商、金融、科技產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，布局區(qū)域包括華南、中西部核心區(qū)、華東和環(huán)渤海區(qū)域，中國(guó)香港、澳門以及澳大利亞、加拿大等國(guó)家和地區(qū)。
回顧過去半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾多房企表現(xiàn)平平，銷售增速出現(xiàn)明顯放緩，新晉千億房企中國(guó)奧園卻給出了一份還不錯(cuò)的答卷。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)
中報(bào)顯示，截至2020年上半年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)人民幣82.8億元，同比增長(zhǎng)18%，毛利潤(rùn)率29.3%；核心凈利潤(rùn)人民幣28.3億元，同比增長(zhǎng)14%，核心凈利潤(rùn)率10%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為人民幣24.5億元，同比增長(zhǎng)21%，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)率8.7%。中國(guó)奧園已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認(rèn)，盈利持續(xù)性強(qiáng)。
8月17日下午，在中國(guó)奧園2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司管理層現(xiàn)場(chǎng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，區(qū)域及城市間分化明顯，奧園將更注重規(guī)模與效益的均好性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的全面發(fā)展。
整體而言，回顧中國(guó)奧園近年來的銷售增長(zhǎng)就呈現(xiàn)逆勢(shì)而上的態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)
公開數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)奧園2016年銷售額僅250億，到2019年破1000億，復(fù)合增長(zhǎng)率66%，在30強(qiáng)中遙遙領(lǐng)先。不到5年的時(shí)間，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的增長(zhǎng)。
在地產(chǎn)寒冬之下，緣何中國(guó)奧園業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)彎道超車？
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)騰訊房產(chǎn)表示：“此類業(yè)績(jī)表現(xiàn)，充分說明中國(guó)奧園穩(wěn)扎穩(wěn)打的戰(zhàn)略思路和經(jīng)營(yíng)策略。今年上半年實(shí)際上很多房企面臨沖擊，但是中國(guó)奧園在項(xiàng)目操盤和融資等方面都比較穩(wěn)妥，這也使得其業(yè)績(jī)成長(zhǎng)具有可持續(xù)性。而可持續(xù)的業(yè)績(jī)，對(duì)于增強(qiáng)投資者信心、促進(jìn)項(xiàng)目銷售市場(chǎng)占有率等都有積極的作用。”
02
發(fā)揮收并購(gòu)拿地優(yōu)勢(shì) 拓寬融資渠道
近年來，中國(guó)奧園在土拍市場(chǎng)、資本市場(chǎng)都很活躍。
在今年7月份，中國(guó)奧園完成收購(gòu)京漢股份（000615.SZ）29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)。據(jù)其業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)公布的數(shù)據(jù)，自上市以來，按建筑面積通過收并購(gòu)方式取得的項(xiàng)目占68%。憑借著收并購(gòu)拿地優(yōu)勢(shì)，中國(guó)奧園在規(guī)模上也得到較快的增長(zhǎng)。
加速收并購(gòu)及招拍掛拿地對(duì)于公司現(xiàn)金流來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，在企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期，對(duì)于規(guī)模和利潤(rùn)的追求側(cè)重點(diǎn)也是不同的。
值得一提的是，中國(guó)奧園境內(nèi)外融資表現(xiàn)較為出色。2019年，中國(guó)奧園率先打開亞洲美元債券市場(chǎng)，并重啟內(nèi)房三年期美元債公開市場(chǎng)發(fā)行，向新加坡主權(quán)基金定向發(fā)行私募美元債，通過公募及私募形式發(fā)行14.5億美元優(yōu)先票據(jù)。2020年2、7月發(fā)行兩筆共6.48億美元債，利率最低至4.8%，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本；2020年1、4月完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團(tuán)貸，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生銀行及匯豐銀行牽頭，共九家境外商業(yè)銀行參與。2020年2、8月，發(fā)行兩筆共人民幣37.2億元公司債，利率最低至5.5%。
中國(guó)奧園健康向好的財(cái)務(wù)狀況，在資本市場(chǎng)上引起了連鎖反應(yīng)。三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致給予其“正面”評(píng)級(jí)展望；境內(nèi)信貸評(píng)級(jí)獲聯(lián)合信用評(píng)為中國(guó)最高信用等級(jí)“AAA”，為中國(guó)奧園進(jìn)一步降低信貸成本提供了良好的基石。
融資渠道漸趨多元，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，一定程度上也推動(dòng)了綜合融資成本的下降。
企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和多元融資渠道也助推著資本市場(chǎng)表現(xiàn)耀眼。
在維持利潤(rùn)、增速和杠桿三者之間的平衡下，中國(guó)奧園也憑借維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，贏得資本市場(chǎng)的青睞。
03
發(fā)力大灣區(qū) 城市更新加速轉(zhuǎn)化
華南老牌房企中國(guó)奧園正坐乘大灣區(qū)東風(fēng)，起于廣東、布局全國(guó)、走向海外。
騰訊房產(chǎn)查閱中報(bào)獲悉，2020年上半年，中國(guó)奧園新增項(xiàng)目44個(gè)，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購(gòu)項(xiàng)目占63%），新增可售貨值約人民幣832億元。
此外，隨著國(guó)內(nèi)不少城市已經(jīng)開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，中國(guó)奧園也深耕城市更新這片藍(lán)海。
公開資料顯示，目前已實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠（三舊）改造全覆蓋。截至2020年上半年，中國(guó)奧園擁有逾50個(gè)不同階段的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)
值得注意的是，作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基石，土儲(chǔ)是房企至關(guān)重要的籌碼。截至 2020 年6月30日，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比約78%，總貨值約5015億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約11602億元，財(cái)報(bào)中稱，可滿足未來4-5年的發(fā)展。對(duì)于中國(guó)奧園而言，收并購(gòu)拿地能力的提高與新增土儲(chǔ)規(guī)模上升，讓其在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，更具穿越周期能力。