中國奧園2020年中期業(yè)績拆解：營收凈利持續(xù)增長、財務(wù)穩(wěn)健安全
日期：2020-08-26
風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區(qū)，中國奧園逆勢而上，營業(yè)額同比增長19%。毛利潤同比增長18%，背后邏輯值得研究。
作為粵港澳四小龍之首，中國奧園名副其實。
2020年4、5月標(biāo)普及穆迪對中國奧園（3883.HK）進(jìn)行重新確認(rèn)信貸評級，三大國際評級機(jī)構(gòu)一致給予“正面”評級展望。
8月14日晚間公布的上半年業(yè)績，沒讓這些為之站臺的大行失望，反饋到業(yè)績上便是前七個月實現(xiàn)物業(yè)合同銷售約人民幣604.2億元，完成全年銷售額目標(biāo)46%。2020上半年，營業(yè)額為人民幣282.4億元，同比增長19%。毛利潤為人民幣82.8億元，同比增長18%；毛利潤率為29.3%。
“黑馬”般的中國奧園還首入《福布斯》2020全球企業(yè)2000強(qiáng)，并榮列2020年《財富》中國500強(qiáng)排行榜第204名，較去年勁升75位。
風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區(qū)，中國奧園逆勢而上，背后邏輯值得研究。
01
“彎道超車” 規(guī)模效應(yīng)下現(xiàn)金充裕
資料顯示，創(chuàng)立于1996年的中國奧園，是華南老牌房企。其于2007年在香港聯(lián)交所主板正式上市，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（含城市更新）為核心，縱向發(fā)展商業(yè)運(yùn)營、健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游、跨境電商、金融、科技產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，布局區(qū)域包括華南、中西部核心區(qū)、華東和環(huán)渤海區(qū)域，中國香港、澳門以及澳大利亞、加拿大等國家和地區(qū)。
回顧過去半年房地產(chǎn)市場，眾多房企表現(xiàn)平平，銷售增速出現(xiàn)明顯放緩，新晉千億房企中國奧園卻給出了一份還不錯的答卷。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報
中報顯示，截至2020年上半年，中國奧園實現(xiàn)毛利潤人民幣82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%；核心凈利潤人民幣28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%；股東應(yīng)占核心凈利潤為人民幣24.5億元，同比增長21%，股東應(yīng)占核心凈利潤率8.7%。中國奧園已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認(rèn)，盈利持續(xù)性強(qiáng)。
8月17日下午，在中國奧園2020年中期業(yè)績發(fā)布會上，公司管理層現(xiàn)場表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，區(qū)域及城市間分化明顯，奧園將更注重規(guī)模與效益的均好性，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的全面發(fā)展。
整體而言，回顧中國奧園近年來的銷售增長就呈現(xiàn)逆勢而上的態(tài)勢。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報
公開數(shù)據(jù)顯示，中國奧園2016年銷售額僅250億，到2019年破1000億，復(fù)合增長率66%，在30強(qiáng)中遙遙領(lǐng)先。不到5年的時間，中國奧園實現(xiàn)了從百億到千億的增長。
在地產(chǎn)寒冬之下，緣何中國奧園業(yè)績逆勢增長，實現(xiàn)彎道超車？
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對騰訊房產(chǎn)表示：“此類業(yè)績表現(xiàn)，充分說明中國奧園穩(wěn)扎穩(wěn)打的戰(zhàn)略思路和經(jīng)營策略。今年上半年實際上很多房企面臨沖擊，但是中國奧園在項目操盤和融資等方面都比較穩(wěn)妥，這也使得其業(yè)績成長具有可持續(xù)性。而可持續(xù)的業(yè)績，對于增強(qiáng)投資者信心、促進(jìn)項目銷售市場占有率等都有積極的作用。”
02
發(fā)揮收并購拿地優(yōu)勢 拓寬融資渠道
近年來，中國奧園在土拍市場、資本市場都很活躍。
在今年7月份，中國奧園完成收購京漢股份（000615.SZ）29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)。據(jù)其業(yè)績發(fā)布會公布的數(shù)據(jù)，自上市以來，按建筑面積通過收并購方式取得的項目占68%。憑借著收并購拿地優(yōu)勢，中國奧園在規(guī)模上也得到較快的增長。
加速收并購及招拍掛拿地對于公司現(xiàn)金流來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，在企業(yè)不同的發(fā)展時期，對于規(guī)模和利潤的追求側(cè)重點也是不同的。
值得一提的是，中國奧園境內(nèi)外融資表現(xiàn)較為出色。2019年，中國奧園率先打開亞洲美元債券市場，并重啟內(nèi)房三年期美元債公開市場發(fā)行，向新加坡主權(quán)基金定向發(fā)行私募美元債，通過公募及私募形式發(fā)行14.5億美元優(yōu)先票據(jù)。2020年2、7月發(fā)行兩筆共6.48億美元債，利率最低至4.8%，創(chuàng)中資高收益?zhèn)畹桶l(fā)行成本；2020年1、4月完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團(tuán)貸，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生銀行及匯豐銀行牽頭，共九家境外商業(yè)銀行參與。2020年2、8月，發(fā)行兩筆共人民幣37.2億元公司債，利率最低至5.5%。
中國奧園健康向好的財務(wù)狀況，在資本市場上引起了連鎖反應(yīng)。三大國際評級機(jī)構(gòu)一致給予其“正面”評級展望；境內(nèi)信貸評級獲聯(lián)合信用評為中國最高信用等級“AAA”，為中國奧園進(jìn)一步降低信貸成本提供了良好的基石。
融資渠道漸趨多元，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，一定程度上也推動了綜合融資成本的下降。
企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和多元融資渠道也助推著資本市場表現(xiàn)耀眼。
在維持利潤、增速和杠桿三者之間的平衡下，中國奧園也憑借維持穩(wěn)健的財務(wù)水平，贏得資本市場的青睞。
03
發(fā)力大灣區(qū) 城市更新加速轉(zhuǎn)化
華南老牌房企中國奧園正坐乘大灣區(qū)東風(fēng)，起于廣東、布局全國、走向海外。
騰訊房產(chǎn)查閱中報獲悉，2020年上半年，中國奧園新增項目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約人民幣832億元。
此外，隨著國內(nèi)不少城市已經(jīng)開始從增量時代進(jìn)入存量時代，中國奧園也深耕城市更新這片藍(lán)海。
公開資料顯示，目前已實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠（三舊）改造全覆蓋。截至2020年上半年，中國奧園擁有逾50個不同階段的項目，預(yù)計額外貢獻(xiàn)可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報
值得注意的是，作為業(yè)績增長的基石，土儲是房企至關(guān)重要的籌碼。截至 2020 年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比約78%，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，財報中稱，可滿足未來4-5年的發(fā)展。對于中國奧園而言，收并購拿地能力的提高與新增土儲規(guī)模上升，讓其在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，更具穿越周期能力。