中國奧園營運總裁馬軍：深圳“拼”字當頭 奧園乘勢而起
日期：2020-08-26
深圳對每一家要進行全國化布局的房企來說都是一個關鍵的戰(zhàn)略位置，但常常也讓很多房企求而不得。能在深圳扎根并持續(xù)發(fā)展的外來房企屈指可數(shù)，這往往需要天時地利人和。
起家廣州的中國奧園就是其中之一，“幸運吧，我們進入深圳的契機跟運氣都還挺好的。”中國奧園集團執(zhí)行董事、營運總裁、地產(chǎn)集團總裁馬軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時如是表示。
話雖如此，但運氣往往留給有準備的人。中國奧園自1996年成立，2007年在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼3883.HK），現(xiàn)在已經(jīng)是一家千億級跨國企業(yè)集團。
在非同尋常的2020年上半年，中國奧園交出了一份優(yōu)秀的中期答卷。報告期內，奧園的營業(yè)額同比增長19%至282億元，毛利潤同比增長18%至83億元；核心凈利潤同比增長14%至28億元；股東應占核心凈利潤同比增長21%至25億元。
這家具有高成長性的房企一直在堅持自己的獨特打法，低調邁入行業(yè)TOP30。經(jīng)過多年積累和實戰(zhàn)，奧園建立起“經(jīng)驗足、網(wǎng)絡廣、團隊強、決策快”的收并購優(yōu)勢，并一直堅持以此為主，這需要的不僅僅是資金，還有勇氣、實力與眼光。
這樣的獨特打法不僅為奧園帶來了大量且高性價比的土地儲備，有足夠的實力在后千億時代繼續(xù)奔跑，也讓其在面臨市場變化和周期來臨時，有更多彈性空間可以從容應對。
深圳“拼”字當頭 收并購優(yōu)勢助力扎根
NBD：今年正值深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年，作為深圳新加入的一份子，您期望公司在深圳可以得到怎樣的發(fā)展？
馬軍：其實我們地產(chǎn)集團部門總經(jīng)理級別以上的高管中，超過6成都是深圳人，他們都對深圳很熟悉。奧園在2016年就已經(jīng)正式進軍深圳市場，并陸續(xù)成功打造了奧園翡翠東灣、奧園峰薈兩個項目。
奧園還是比較幸運的，我們進入深圳的契機跟運氣都還挺好，對于繼續(xù)深入發(fā)展也很有信心。
經(jīng)過這些年的發(fā)展，我們現(xiàn)在在深圳已經(jīng)積累有接近10個左右舊改項目，整體拓展速度還是很快的。奧園希望能夠在深圳扎根發(fā)展、開枝散葉，目前的發(fā)展情況跟我們進入深圳之前的計劃還是符合的，因為在深圳拿地還是比較困難。
NBD：去年，中央將深圳定位為中國特色社會主義先行示范區(qū)，加上粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃機遇，奧園如何抓住新的發(fā)展機遇？在下一個40年，奧園希望為深圳貢獻什么？
馬軍：政府給予的政策或者預期對開發(fā)商的作用其實沒有那么直接，直接的是城市可以利用好這樣的政策，抓住發(fā)展的機會。深圳是我們很喜歡的一個城市，政府很親商、高效，企業(yè)又立足于創(chuàng)新，經(jīng)濟非常有活力，這座城市和這座城市的人民都很能拼，“拼”字當頭。
“貢獻”我們不敢說，只能說是立足于自身、做好本分。奧園目前在深圳儲備的城市更新項目類型非常豐富，微型改造、城中村改造、舊廠改造、老舊小區(qū)改造我們全都有覆蓋。比如有學校、醫(yī)院、場館等城市建設配套，我們就扎扎實實按照規(guī)劃、要求，把應該為城市提供的設施建設好，那就能夠為城市出一份力。
NBD：在您看來，奧園在深圳市場的優(yōu)勢在哪里？
馬軍：第一，奧園地產(chǎn)集團其實很像一家長期扎根在深圳的公司，很多資源都在深圳?，F(xiàn)在，我們在深圳6個區(qū)域都有舊改項目，前期資源還是很豐富的。
第二，因為奧園一直以來都以收并購為主，所以我們可以直接把收并購的優(yōu)勢轉到深圳來。眾所周知在深圳拿項目競爭非常激烈，而我們可以做到跟合作伙伴進行長期持續(xù)合作。比如我們在深圳坪山的項目，2016年跟合作伙伴簽約第一個項目后，后面又一起合作了三個項目；跟光明區(qū)的一個合作伙伴，現(xiàn)在又再新增加了兩個合作項目，這些就是我們在深圳能夠拓展比較快的原因之一。
市場依然向好 調控之下有彈性空間
NBD：您如何看待目前深圳的房地產(chǎn)市場？
馬軍：今年以來，深圳的房地產(chǎn)市場還是很好的。當然因為最近受到“715”新政的影響，市場確實有一些波動，但總的來說我們對深圳是非常看好的。因為深圳的經(jīng)濟結構、人口流入都是非常良好和穩(wěn)定的，現(xiàn)在還擁有“中國特色社會主義先行示范區(qū)”的新稱號，所以我們認為深圳仍然會走在國內城市前列。
同時，以深圳為中心的整個珠江口東岸我們都非常重視，比如在深圳周圍的東莞、惠州等地，我們的項目布局量都比較大。截至2020年6月30日，奧園擁有逾50個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區(qū)占95%。
NBD：疫情對整體經(jīng)濟都造成影響，但房地產(chǎn)仍舊是恢復最快的行業(yè)之一，您如何看待疫情中房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)？
馬軍：首先，政府創(chuàng)造出來的大環(huán)境是很好的，很短時間就把疫情控制住了，讓各行各業(yè)都可以得到快速復蘇，這是一個基本條件。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的總體需求只是延緩了，而不是消失。如果沒有疫情的話，上半年的購買力是比較平穩(wěn)的，在水平線上的。但是今年二季度突然出現(xiàn)了一個反彈高峰，這就是購買力的釋放和延緩。
NBD：截至2020年前7月，中國奧園完成全年目標1320億元的45.77%，公司下半年在銷售上會有哪些更進一步的措施持續(xù)拉動銷售？下半年在調控下會不會對項目的定價有影響？
馬軍：奧園完成年度目標任務應該是沒有問題，下半年的銷售貨值大概在1700億元，整體貨量是比較充足的，市場方面其實從4月份開始恢復的跡象就很明顯了。
項目的價格和利潤空間一般在做開發(fā)的時候我們就有準備和預期了，整體還是按照自己的節(jié)奏和計劃來走，相對來講我們還是有三個優(yōu)勢的。
一是，奧園的產(chǎn)品類型是以剛需為主，均價都在10000元/平方米左右，這不是調控的主要方向。相較于高端產(chǎn)品，我們的彈性空間就會略大一些。
二是，因為我們項目很多是收并購來的，相較于招拍掛的項目，在市場價格調整、利潤上的空間會更柔和、彈性一點。收并購項目的特點是波動幅度比較小，當市場好的時候，我們掙錢可能沒別人快；但當市場不好的時候，我們虧的也沒有別人那么多。
三是，房企也經(jīng)過了這么多年的調控，大家在調控的過程中，慢慢和客戶、政府的磨合也越來越好了，各方對調控的適應性都越來越強了，調控的政策也越來越具有合理性了，房企的應對準備更加充分了。
NBD：對奧園來說，總體也基本走出疫情的影響，是如何做到的？有什么總結經(jīng)驗？
馬軍：我們現(xiàn)在比較關注的是經(jīng)濟總體發(fā)展的情況，因為這涉及到購買力。目前來看，政府對經(jīng)濟的信心還是比較足的，房地產(chǎn)市場整體的成交情況也是比較穩(wěn)定的。境外方面，我們比較關注資本市場，除了預防境外資金發(fā)生一定的波動風險，我們內部也設置有資金警戒線。
房企在經(jīng)歷了無數(shù)起起落落的市場變化、大大小小的調控后，慢慢都養(yǎng)成了一定的打法。以往大家的打法可能沒有那么靈活，有時候決心下得也不夠快，但現(xiàn)在大家表現(xiàn)出來的反應都還是比較快。而且，隨著行業(yè)集中度的提升，房企規(guī)模都在普遍壯大，整體抗風險能力也提高了很多，大家應對變化的能力也變強了。
建立獨特打法 抓住稍縱即逝的機會
NBD：今年以來，奧園進行了多起收并購，包括A股上市平臺京漢股份，在今年整體環(huán)境逆市下主動出手的主要原因是什么？
馬軍：要說今年土地市場的窗口期可能就是2月份剛復工的那一周，很短很迅速。原本以為大家會很悲觀，沒想到一周后土地溢價率就上去了。雖然上半年銷售有受影響，但我們認為房企上半年的資金還是充足的，大部分房企在融資、回款的端口受影響并不是很大。
奧園一直以來就是以收并購為主，今年因為個別小規(guī)模企業(yè)出現(xiàn)了很大的資金壓力，就出現(xiàn)了可以收購資產(chǎn)包的新機會，這也讓奧園開啟了資產(chǎn)包拿地的新模式。對于京漢股份的收購我們的推進速度還是很快的，因為機會稍縱即逝。不是說一定要逆勢拿地，而是在當前的市場環(huán)境下，有機會嗅到很好的合作機會，那我們就積極地去獲取，而且推進要快。
NBD：奧園是如何建立起收并購優(yōu)勢的？這一模式為奧園帶來了什么？
馬軍：奧園在拿地模式上通過收并購逐漸形成了自己的獨特打法。要一直堅持做收并購是不容易的，雖然收并購可以有獲得較為便宜土地的機會，但風險對應來說也很大。
奧園為什么能夠形成收并購的傳統(tǒng)優(yōu)勢？一是，我們收并購合作伙伴建立的都是長期的合作關系，能夠做到相互信任，相互支持；二是，經(jīng)過長期的實戰(zhàn)經(jīng)驗，我們建立了非常專業(yè)的收并購財務、法務團隊，他們可以根據(jù)不同的項目類型、風險所處的條線位置派出合適的人員去對應、解決問題，對風險的控制能力很強；三是，我們有強有力的運營團隊來承接好收并購項目，比如要深入研判收并購合同模式，權衡利弊，如何在現(xiàn)有的體系下排除風險等等。
整體來說，奧園過去幾年的發(fā)展主要是受益于收并購的優(yōu)勢。不過，從去年開始，我們也適當?shù)卦黾恿苏信膾毂壤?。一方面，是迎合品牌的需要，因為當我們新進入一些城市時，需要讓當?shù)芈犚娢覀兊穆曇?；另一方面是，我們也希望通過一些優(yōu)質的招拍掛項目讓我們在產(chǎn)品上有所突破，比如適當增加一些改善型產(chǎn)品，讓整體的產(chǎn)品線更加豐富，也讓客戶對我們的認知程度有所改善。去年我們引入前龍湖產(chǎn)品負責人胡浩和他的團隊，在他的帶領下全面推進奧園A+產(chǎn)品戰(zhàn)略，通過整合資源提升了產(chǎn)品和管理標準化，經(jīng)過一年多的打磨，產(chǎn)品力全面提升。
我們在發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢的同時，也在加快城市更新項目的轉化。上半年，奧園就有3個城市更新項目陸續(xù)轉為二級開發(fā)。下半年，則預計陸續(xù)有城市更新項目轉化，可為公司提供豐富的土地儲備。