奧園累計派息超88.7億港元 萬億土儲壓艙穿越周期
日期：2021-04-02
中國奧園于2021年3月30日盤前披露了2020年財報。
公告顯示，公司2020年實現(xiàn)營收677.9億元、歸母凈利潤59.1億元，同比分別增長34%和41%。剔除投資性物業(yè)公平值收益及匯兌損益等非經(jīng)常性損益項目及相關稅項影響，公司2020年的核心凈利潤也達到了59.81億元。
2020年，中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售金額1330.1億元，同比增長13%，穩(wěn)居行業(yè)30強。值得一提的是，公司2020年合同銷售增速明顯高于行業(yè)整體增速。
中國奧園2020年新增建筑面積約2015萬平方米，新增可售貨值約2426億元，其中一、二線城市占新增可售貨值70%以上。截至2020年末，公司累計擁有土地儲備總建筑面積5718萬平方米，足以滿足公司未來多年的發(fā)展。
截至2020年末，中國奧園凈負債率和現(xiàn)金短債比指標均滿足三道紅線監(jiān)管要求，銀行結余及現(xiàn)金達到700.3億元。
中國奧園計劃派發(fā)末期股息每股人民幣66分以及特別股息每股人民幣11分，合計派息金額達到每股人民幣77分（相當于每股91.5港仙），同比增長40%。上市至今，中國奧園累計總派息約88.7億港元。按照上一日收盤價測算，公司股息率接近12%。
靚麗的財務數(shù)據(jù)及高額分紅加持下，中國奧園財報披露當日開盤后大幅高開，最終收漲14.15%。
2020年利潤增長逾四成 合同銷售額持續(xù)創(chuàng)新高
中國奧園1996年在廣州成立，2007年完成港股上市。目前，公司確立了“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略，形成了地產(chǎn)、商業(yè)、健康、文旅等多個產(chǎn)業(yè)。
受益于物業(yè)銷售金額逐年上升，公司業(yè)績持續(xù)表現(xiàn)亮眼。2016年至2020年，中國奧園營業(yè)收入從118.27億元上升至677.94億元、歸母凈利潤從8.81億元上升至59.08億元，年均復合增速分別達到54.73%和60.92%。2020年，公司的營收、歸母凈利潤增速分別為34%和41%，維持較快增長趨勢。
中國奧園截至2020年末的合同義務價款金額達到690.40億元。未來，隨著物業(yè)項目陸續(xù)完工并實現(xiàn)交付，這些合同義務價款將逐步確認為公司營收，從而在很大程度上保證了公司業(yè)績增長的持續(xù)性。
中國奧園業(yè)績的增長離不開銷售額的持續(xù)上升。公開資料顯示，公司合同銷售額從2011年約50.2億元快速上升至2019年突破千億元，達到1180.6億元，期間年均復合增長率達到48.40%。
2020年，盡管有疫情的影響，中國奧園再次實現(xiàn)合同銷售額創(chuàng)下歷史新高，達到1330.1億元，同比增長13%。對比來看，2020年國內商品房銷售額約為17.36萬億元，同比增長8.7%。由此可見，中國奧園2020年合同銷售額的增速明顯快于行業(yè)整體增速。
經(jīng)過持續(xù)的積累，中國奧園目前已完成全國化布局。在公司2020年物業(yè)合同銷售區(qū)域分布中，華南、中西部核心區(qū)、華東的銷售額分別為328.10億元、417.00億元、405.90億元，分別占比24.67%、31.35%和30.52%，整體分布較為均勻，有助于提升公司抗風險能力。
進入2021年以來，中國奧園繼續(xù)維持高增長趨勢。公司2021年1月和2月分別實現(xiàn)合同銷售額101.1億元和79.3億元，同比分別增長100%和305%?？焖僭鲩L的銷售額為中國奧園未來業(yè)績增長提供了重要支撐。
土地儲備穩(wěn)步增長 城市更新助力低成本拿地
中國奧園2020年新增建筑面積約2015萬平方米，新增可售貨值約2426億元。據(jù)財報披露，公司新增項目的城市能級進一步上升，其中一、二線城市占新增可售貨值70%以上。截至2020年末，公司累計擁有約370個項目，土地儲備總建筑面積為5718萬平方米（權益占比71%），總貨值約6208億元，可以滿足公司未來多年的發(fā)展。
中國奧園采取多元化渠道獲取土地儲備，其中城市更新是重要方式之一。從2011年開始布局城市更新發(fā)展至今，公司形成了復合產(chǎn)業(yè)的“奧園舊改模式”。通過城市更新方式，公司以低成本獲取土地儲備，從而提升項目整體利潤。在房地產(chǎn)行業(yè)由規(guī)模驅動向效率驅動轉變的背景下，低成本的拿地優(yōu)勢將有助于中國奧園穿越行業(yè)周期，增加業(yè)績的穩(wěn)定性。
政策層面也支持城市更新加快發(fā)展，2021年政府報告中首次寫入城市更新的內容。此外，深圳、廣州等大灣區(qū)城市2020年也出臺了相關政策支持城市更新發(fā)展。
2020年，中國奧園10個城市更新項目實現(xiàn)轉化，其中8個項目轉入土地儲備，帶來可售貨值約382億元。截至2020年底，公司累計擁有超過60個不同階段的城市更新項目，總規(guī)劃建筑面積4285萬平方米，規(guī)劃可售面積約2246萬平方米，預計可額外提供可售貨值6730億元，其中粵港澳大灣區(qū)占比達到97%，約為6552億元。
兩條紅線達標 賬上現(xiàn)金較為充裕
2020年8月，央行、住建部共同在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對房地產(chǎn)企業(yè)的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業(yè)系統(tǒng)性風險的同時，為“房住不炒”的管理目標搭建有效的落地路徑。
“三道紅線”具體指：（1）剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；（2）凈負債率不得大于100%；（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
同時，根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業(yè)，對其后續(xù)融資進行要求。
截至2020年末，中國奧園凈負債率（銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及公司債券總額扣除現(xiàn)金及銀行存款以及受限制銀行存款除以總權益）為82.7%，滿足監(jiān)管目標。此外，公司報告期末的現(xiàn)金短債比（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物除以短期借款）為1.3倍，同樣滿足監(jiān)管要求。
此外，中國奧園2020年的融資成本也有所下行。公告顯示，公司2020年發(fā)行的美元債票面利率均在6.50%以下，大幅低于2019年。進入2021年以來，中國奧園融資利率進一步下行，今年1月和2月發(fā)行的美元債票面利率分別只有4.20%和5.88%。
截至2020年末，中國奧園流動比率為1.4倍，短期償債壓力較小。公司2020年末的銀行結余及現(xiàn)金也達到了700.3億元。
擬大額派息 重要股東持續(xù)增持
中國奧園2020年擬派發(fā)末期股息每股人民幣66分以及特別股息每股人民幣11分，合計派息金額達到每股人民幣77分（相當于每股91.5港仙），同比增長40%。按照公司3月29日收盤價7.63港元/股進行測算，股息率達到11.99%。
拉長時間來看，中國奧園過去幾年的每股股息金額均呈上升趨勢。上市至今，中國奧園累計總派息約88.7億港元。
2020年以來，中國奧園重要股東還在持續(xù)增持公司股票。其中，公司董事會主席郭梓文在2020年4月24日、11月4日和11月5日累計買入380萬股。
2021年2月，中國奧園還多次進行回購。Wind數(shù)據(jù)顯示，中國奧園2月2日至4日累計回購股份700萬股，累計耗資近5000萬港元。這些股份已于3月19日完成注銷。（來源：面包財經(jīng)）