手握土儲貨值逾6000億 奧園學(xué)苑系列即將發(fā)售
日期：2021-06-25
近年，隨著三道紅線，兩集中供地等政策落地，地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
回顧過去半年，北上廣深、杭州、蘇州、成都等一二線城市的集中供地大幕已落下帷幕，央企和國企成為當(dāng)之無愧的主角。然而，參與較少的企業(yè)是否意味著就無糧可收？答案顯然是否定的。
一方面，隨著拿地競爭激烈，杭州本土的龍頭房企都喊出爭取做到1%-2%凈利潤的“驚人”之語，公開土地市場對房企的利潤考驗(yàn)愈加顯著；另一方面，通過城市更新、收并購、合作開發(fā)等多元化的方式拓展土地儲備，也越來越成為房企在招拍掛之外的重要選擇。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前80%的百強(qiáng)上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達(dá)到超百萬平方米的規(guī)模。
以早在2011年就切入城市更新領(lǐng)域的奧園為例，截至2020年12月31日，公司擁有土地儲備總建筑面積約5718萬平方米，權(quán)益比約71%，總貨值約6208億元，而計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，足夠未來四到五年發(fā)展。
事實(shí)上，在市場環(huán)境趨緊，“兩集中”供地新政出臺的背景下，有著充裕流動性做支撐，且城市深耕經(jīng)驗(yàn)豐富的奧園，顯然在土地市場具備更大的優(yōu)勢。
因此，盡管今年以來奧園在公開土地市場的動作不多，但基于城市更新的優(yōu)勢，年內(nèi)奧園已接連新增廣州、佛山、東莞等多個城市的城市更新項(xiàng)目。截至目前，奧園目前已成功獲取60多個城市更新項(xiàng)目，另有50多個項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。
按照奧園的計(jì)劃，未來三年，城市更新業(yè)務(wù)可轉(zhuǎn)化貨值約1600億元。此前就有市場消息稱，奧園位于廣州和珠海的兩個城市更新項(xiàng)目——廣州奧園學(xué)苑壹號、珠海奧園學(xué)苑壹號將于近期入市，總貨值或可達(dá)400億元。
廣州奧園學(xué)苑壹號效果圖
珠海奧園學(xué)苑壹號效果圖
除了城市更新外，收并購也是奧園一直以來最重要的拿地方式。數(shù)據(jù)顯示，2020年，該公司通過收并購拿地的貨值占比約57%。在年初的業(yè)績會上，管理層也曾表示，未來在投資端奧園將堅(jiān)持固有的收并購優(yōu)勢，同時加速舊改轉(zhuǎn)化，適度參加招拍掛。
堅(jiān)持投資紀(jì)律的同時，奧園也在積極優(yōu)化財(cái)務(wù)表現(xiàn)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，奧園共完成發(fā)行3筆共7.38億美元債，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，并已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期所有境外公募債。
顯然，隨著地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻調(diào)整，過去規(guī)模決定一切的邏輯早已不適用如今的房企。而對于千億規(guī)模之上的奧園，從謹(jǐn)慎拿地到保證現(xiàn)金流，才是最重要的生存法則。