中國(guó)奧園土儲(chǔ)貨值破萬(wàn)億 城市更新先發(fā)優(yōu)勢(shì)突出
日期：2021-06-28
2021年上半年，疫情的穩(wěn)定為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)緩和的機(jī)會(huì)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-5月百?gòu)?qiáng)房企整體的銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)51.3%，較2019年同期也增長(zhǎng)近39.4%，房企銷(xiāo)售同比紛紛錄得增長(zhǎng)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)仍有向上空間。與此同時(shí)，三道紅線、兩集中供地等政策也考驗(yàn)著房企的經(jīng)營(yíng)之道。
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生改變，而如何衡量一家房企的健康，仍舊離不開(kāi)傳統(tǒng)的人、財(cái)、地，維系三者平衡是推動(dòng)企業(yè)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。
自2019年地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模之后，粵系房企奧園也開(kāi)始由過(guò)去的高速擴(kuò)展，逐漸轉(zhuǎn)向追求利潤(rùn)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，面對(duì)日益復(fù)雜的市場(chǎng)，穩(wěn)健、謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)和拿地策略是這家千億房企應(yīng)對(duì)行業(yè)變化的不變之道。
2021年前5個(gè)月，奧園累計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷(xiāo)售約人民幣525.7億元，合同銷(xiāo)售面積約459.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)58%和41%。業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)背后，奧園在財(cái)務(wù)、土地、組織管理方面，也演繹了一家千億房企的生存樣本。
盡管“三道紅線”來(lái)勢(shì)洶洶，但融資新規(guī)亦引導(dǎo)房企向穩(wěn)健、健康方向持續(xù)發(fā)展。
受融資環(huán)境趨緊影響，2021年內(nèi)，房企的融資情況普遍不甚樂(lè)觀。在此環(huán)境下，上半年奧園抓住了市場(chǎng)窗口期，先后發(fā)出三筆美元優(yōu)先票據(jù)，完成兩筆境外銀團(tuán)貸，同時(shí)境內(nèi)債也在穩(wěn)步推動(dòng)中，通過(guò)境內(nèi)境外多渠道融資。
具體來(lái)看：
1月，奧園采用交換要約配新發(fā)行方式按票面價(jià)發(fā)行1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，用于置換2020年2月發(fā)行的1.88億美元4.8%優(yōu)先票據(jù)。與過(guò)往相比，這筆美元債創(chuàng)下了奧園債券發(fā)行成本新低，對(duì)進(jìn)一步降低融資成本起到推動(dòng)作用。
2月，奧園發(fā)行6年期3.5億美元5.88%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)公司美元債最長(zhǎng)發(fā)行年期。6月，奧園成功發(fā)行2024年到期2億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)。
#03此外，3月和5月，奧園完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，兩輪銀團(tuán)貸按香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）/倫敦銀行同業(yè)拆息（LIBOR）加4.30%的年利率計(jì)息。
境內(nèi)債方面，據(jù)市場(chǎng)消息稱(chēng)，奧園還有約18億的境內(nèi)債發(fā)行額度，預(yù)計(jì)發(fā)行時(shí)間會(huì)在6-7月，境內(nèi)還有ABS也在同步在推進(jìn)，目的都是借新還舊。
與此同時(shí)，奧園已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的三筆公募境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模近77億人民幣。一方面，體現(xiàn)公司注重企業(yè)信用，另一方面也有助于持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
除了融資輸血，奧園亦在通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等方式積極造血。奧園方面稱(chēng)，上半年公司的回款率繼續(xù)保持不錯(cuò)的水平，保障了公司現(xiàn)金流的充裕。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)獲得了資本市場(chǎng)的支持，近期聯(lián)合信用確認(rèn)繼續(xù)給予奧園集團(tuán)境內(nèi)AAA評(píng)級(jí)，穆迪、標(biāo)普對(duì)中國(guó)奧園的評(píng)級(jí)展望也維持為“穩(wěn)定”，而惠譽(yù)對(duì)中國(guó)奧園的企業(yè)信貸評(píng)級(jí)則保持在BB。
投資端：謹(jǐn)慎拿地 加速城市更新轉(zhuǎn)化
2021年初，兩集中供地政策的推出改變了房企拿地的邏輯，有人繼續(xù)在土地市場(chǎng)蒙眼狂奔，也有人冷眼旁觀，保持謹(jǐn)慎的觀望情緒，不拼高價(jià)地，該出手時(shí)再出手，而奧園顯然是后者。
一方面，隨著拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，公開(kāi)土地市場(chǎng)對(duì)房企的利潤(rùn)考驗(yàn)愈加顯著；另一方面，通過(guò)城市更新、收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等風(fēng)險(xiǎn)低的模式拓展土地，也成為房企在招拍掛之外的選擇。
事實(shí)上，在奧園千億規(guī)模的道路上，收并購(gòu)是這家粵系房企一直以來(lái)的特色；另外，自2011年切入城市更新領(lǐng)域后，這一業(yè)務(wù)也逐漸成為支撐奧園未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要力量。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，奧園通過(guò)收并購(gòu)拿地的貨值占比約57%，而自上市以來(lái)，奧園按建筑面積通過(guò)收并購(gòu)方式取得的項(xiàng)目占比也有六成。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也表示，更加傾向收并購(gòu)為主，再加上積極有效的舊改補(bǔ)充，適度的、紀(jì)律性、精準(zhǔn)的對(duì)目前熱點(diǎn)城市的聯(lián)動(dòng)以招拍掛的方式來(lái)獲地。
值得一提的是，基于較早切入城市更新的優(yōu)勢(shì)，奧園目前已成功獲取60多個(gè)城市更新項(xiàng)目，另有50多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5718萬(wàn)平方米，總貨值約6208億元，而計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，足夠未來(lái)四到五年發(fā)展。
按照奧園的計(jì)劃，未來(lái)三年，公司能給城市更新業(yè)務(wù)可轉(zhuǎn)化貨值約1600億元。此前就有市場(chǎng)消息稱(chēng)，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)城市更新項(xiàng)目——廣州奧園學(xué)苑壹號(hào)、珠海奧園學(xué)苑壹號(hào)將于近期入市，總貨值或可將超過(guò)400億元。
此前，摩根大通、野村證券、中金公司、海通國(guó)際、華泰國(guó)際等中外大行就預(yù)計(jì)奧園城市更新項(xiàng)目平均毛利率35%至40%，隨著加速轉(zhuǎn)化將拓寬公司土儲(chǔ)并提高利潤(rùn)水平。