中國奧園土儲貨值破萬億 城市更新先發(fā)優(yōu)勢突出
日期：2021-06-28
2021年上半年，疫情的穩(wěn)定為國內房地產市場帶來緩和的機會，克而瑞數據顯示，1-5月百強房企整體的銷售操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也增長近39.4%，房企銷售同比紛紛錄得增長，意味著房地產行業(yè)仍有向上空間。與此同時，三道紅線、兩集中供地等政策也考驗著房企的經營之道。
不可否認的是，房地產的邏輯正在發(fā)生改變，而如何衡量一家房企的健康，仍舊離不開傳統(tǒng)的人、財、地，維系三者平衡是推動企業(yè)持續(xù)高質量發(fā)展的關鍵。
自2019年地產板塊實現(xiàn)千億規(guī)模之后，粵系房企奧園也開始由過去的高速擴展，逐漸轉向追求利潤和企業(yè)的長遠發(fā)展，面對日益復雜的市場，穩(wěn)健、謹慎的財務和拿地策略是這家千億房企應對行業(yè)變化的不變之道。
2021年前5個月，奧園累計實現(xiàn)物業(yè)合同銷售約人民幣525.7億元，合同銷售面積約459.3萬平方米，同比分別增長58%和41%。業(yè)績穩(wěn)健增長背后，奧園在財務、土地、組織管理方面，也演繹了一家千億房企的生存樣本。
盡管“三道紅線”來勢洶洶，但融資新規(guī)亦引導房企向穩(wěn)健、健康方向持續(xù)發(fā)展。
受融資環(huán)境趨緊影響，2021年內，房企的融資情況普遍不甚樂觀。在此環(huán)境下，上半年奧園抓住了市場窗口期，先后發(fā)出三筆美元優(yōu)先票據，完成兩筆境外銀團貸，同時境內債也在穩(wěn)步推動中，通過境內境外多渠道融資。
具體來看：
1月，奧園采用交換要約配新發(fā)行方式按票面價發(fā)行1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據，用于置換2020年2月發(fā)行的1.88億美元4.8%優(yōu)先票據。與過往相比，這筆美元債創(chuàng)下了奧園債券發(fā)行成本新低，對進一步降低融資成本起到推動作用。
2月，奧園發(fā)行6年期3.5億美元5.88%優(yōu)先票據，創(chuàng)公司美元債最長發(fā)行年期。6月，奧園成功發(fā)行2024年到期2億美元7.95%優(yōu)先票據。
#03此外，3月和5月，奧園完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，兩輪銀團貸按香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）/倫敦銀行同業(yè)拆息（LIBOR）加4.30%的年利率計息。
境內債方面，據市場消息稱，奧園還有約18億的境內債發(fā)行額度，預計發(fā)行時間會在6-7月，境內還有ABS也在同步在推進，目的都是借新還舊。
與此同時，奧園已悉數贖回今年內到期的三筆公募境外優(yōu)先票據，規(guī)模近77億人民幣。一方面，體現(xiàn)公司注重企業(yè)信用，另一方面也有助于持續(xù)優(yōu)化債務結構。
除了融資輸血，奧園亦在通過促回款、調節(jié)奏、降成本、快交付等方式積極造血。奧園方面稱，上半年公司的回款率繼續(xù)保持不錯的水平，保障了公司現(xiàn)金流的充裕。
穩(wěn)健的財務表現(xiàn)獲得了資本市場的支持，近期聯(lián)合信用確認繼續(xù)給予奧園集團境內AAA評級，穆迪、標普對中國奧園的評級展望也維持為“穩(wěn)定”，而惠譽對中國奧園的企業(yè)信貸評級則保持在BB。
投資端：謹慎拿地 加速城市更新轉化
2021年初，兩集中供地政策的推出改變了房企拿地的邏輯，有人繼續(xù)在土地市場蒙眼狂奔，也有人冷眼旁觀，保持謹慎的觀望情緒，不拼高價地，該出手時再出手，而奧園顯然是后者。
一方面，隨著拿地競爭激烈，公開土地市場對房企的利潤考驗愈加顯著；另一方面，通過城市更新、收并購、合作開發(fā)等風險低的模式拓展土地，也成為房企在招拍掛之外的選擇。
事實上，在奧園千億規(guī)模的道路上，收并購是這家粵系房企一直以來的特色；另外，自2011年切入城市更新領域后，這一業(yè)務也逐漸成為支撐奧園未來業(yè)績增長的重要力量。
年報數據顯示，2020年，奧園通過收并購拿地的貨值占比約57%，而自上市以來，奧園按建筑面積通過收并購方式取得的項目占比也有六成。在年初的業(yè)績會上，管理層也表示，更加傾向收并購為主，再加上積極有效的舊改補充，適度的、紀律性、精準的對目前熱點城市的聯(lián)動以招拍掛的方式來獲地。
值得一提的是，基于較早切入城市更新的優(yōu)勢，奧園目前已成功獲取60多個城市更新項目，另有50多個項目正在有序推進中。數據顯示，截至2020年12月31日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約5718萬平方米，總貨值約6208億元，而計入城市更新項目后的總貨值約12938億元，足夠未來四到五年發(fā)展。
按照奧園的計劃，未來三年，公司能給城市更新業(yè)務可轉化貨值約1600億元。此前就有市場消息稱，奧園位于廣州和珠海的兩個城市更新項目——廣州奧園學苑壹號、珠海奧園學苑壹號將于近期入市，總貨值或可將超過400億元。
此前，摩根大通、野村證券、中金公司、海通國際、華泰國際等中外大行就預計奧園城市更新項目平均毛利率35%至40%，隨著加速轉化將拓寬公司土儲并提高利潤水平。