穿越周期，奧園的現(xiàn)金流、利潤和規(guī)模平衡術(shù)
日期：2021-07-06
從房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”到供地“兩集中”，去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資、市場和土地等方面受到的監(jiān)管步步趨嚴(yán)。
在財(cái)務(wù)端，受“三道紅線”等行業(yè)政策影響，去年房企籌資活動現(xiàn)金流相較2019年大幅下滑94.43%。而房地產(chǎn)正在步入微利時(shí)代，已經(jīng)成為了行業(yè)共識，更有房企自曝在此制度下所獲取的項(xiàng)目，只能“努力”做到1-2%的凈利潤水平。
房企們拿到了一張更難的考卷。在這樣的背景下，如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流、利潤和規(guī)模的平衡成為房企們必須尋求的生存之道。
不同房企有著不同的思考，而秉持“高質(zhì)量發(fā)展”理念的粵系老牌房企奧園，在房地產(chǎn)行業(yè)被帶上政策“緊箍咒”的當(dāng)下，開始顯現(xiàn)其“未雨綢繆”經(jīng)營策略的效果。
再獲18.2億元，奧園債務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化
6月29日，奧園公布其成功發(fā)行面向?qū)I(yè)投資者的18.2億元公司債券，票面利率6.8%，本期債券期限為4年。根據(jù)公告，本期債券募集的資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，全部用于償還奧園到期或進(jìn)入回售期的公司債券，額度與本期債券相當(dāng)。
實(shí)際上，在今年房地產(chǎn)金融監(jiān)管不放松、房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模持續(xù)下行的背景下，奧園依然成功通過多種途徑保障公司現(xiàn)金流的充裕。
除了18.2億元的公司債券，今年以來奧園完成了兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，并先后發(fā)出三筆合計(jì)7.38億美元的優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)用于境外債務(wù)再融資。同時(shí)，奧園已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外優(yōu)先票據(jù)，持續(xù)優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，今年前5月房企海外債融資1624.54億元，同比下降17.95%；海外債累計(jì)平均利率為6.48%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)。海外融資規(guī)模和平均利率同步下降，究其原因，主要受到今年一季度房企債務(wù)違約事件所累，海外資本市場信心減弱，然而由于境外貨幣環(huán)境較為寬松、且成本偏低的綠色債券占比較高，帶動了利率進(jìn)一步下調(diào)。
可以對比的是，今年奧園海外融資的利率不僅低于年內(nèi)到期的海外債務(wù)，相對行業(yè)的平均水平也具備一定優(yōu)勢。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，今年以來奧園發(fā)行的三筆美元優(yōu)先票據(jù)利率分別為4.2%、5.88%和7.95%，而到期的海外債務(wù)利率介于4.88-7.95%之間。
值得一提的是，今年1月份奧園發(fā)行的1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，更是創(chuàng)下了奧園債券發(fā)行成本的新低。
融資只是現(xiàn)金流的補(bǔ)充手段之一，在 “三道紅線”的指引下，房企們普遍在積極地降負(fù)債。奧園唯一踩中的紅線即“剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率”，該指標(biāo)只有在70%以下時(shí)才算達(dá)標(biāo)，盡管2020年底奧園該指標(biāo)仍高于70%，但相對2019年已下降三個(gè)百分點(diǎn)至78%。
實(shí)際上，奧園在積極地補(bǔ)充經(jīng)營性現(xiàn)金流。2020年，奧園實(shí)現(xiàn)銷售及回款雙雙破千億，分別達(dá)到1330.1億元和1130.6元的水平，現(xiàn)金回款率由2019年的78%提升至85%。
舊改十年潛伏，預(yù)期帶來6730億元低成本貨值
不僅如此，奧園還提出從土地端實(shí)現(xiàn)降低負(fù)債的目標(biāo)，包括兩大方面：其一是將年購地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額25%以內(nèi)；其二是擴(kuò)展除招拍掛之外的土地獲取渠道，主要是城市更新。
上半年，奧園積極參與了包括廣州、杭州、徐州、福建在內(nèi)的公開招拍掛，不過奧園方面透露，公司的“拿地策略方是會積極參與封頂搖號的模式，為保證項(xiàng)目利潤，不會去跟大家拼價(jià)格。”
實(shí)際上，城市更新現(xiàn)已成為奧園補(bǔ)充土儲的關(guān)鍵渠道，對比招拍掛，城市更新帶來的土地儲備不僅體量更大，而且成本更低。時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，奧園已在廣州、深圳、佛山、東莞、珠海和香港等城市斬獲不少項(xiàng)目。
6月28日，奧園成功中標(biāo)東莞市橫瀝鎮(zhèn)神山新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)城市更新項(xiàng)目，成為前期服務(wù)商。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，該項(xiàng)目占地總面積約33.2萬平方米，預(yù)計(jì)總貨值超70億元。
6月30日，奧園城市更新領(lǐng)域再傳捷報(bào)，中標(biāo)成為東莞市橋頭鎮(zhèn)東太湖項(xiàng)目綜合運(yùn)營服務(wù)商。東太湖項(xiàng)目是奧園從城市更新向城市運(yùn)營轉(zhuǎn)型的典型項(xiàng)目。
按照規(guī)劃，東太湖項(xiàng)目未來將打造成為集創(chuàng)新孵化、產(chǎn)業(yè)升級、文化展示、生活居住及綜合服務(wù)為一體的產(chǎn)城融合發(fā)展平臺，成為東莞橋頭新中心，形成帶動片區(qū)整體發(fā)展的示范區(qū)。同時(shí)，在交通便捷度方面，東太湖項(xiàng)目通過高速路融入“廣深一小時(shí)生活圈”。承接廣深產(chǎn)業(yè)和人才外溢，促進(jìn)橋頭科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。截至目前，奧園已成為東莞14個(gè)城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商和1個(gè)城市更新項(xiàng)目的綜合運(yùn)營服務(wù)商，項(xiàng)目分布在南城區(qū)、東城區(qū)、萬江區(qū)、長安鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、石碣鎮(zhèn)等多個(gè)優(yōu)質(zhì)區(qū)域。一般而言，身為前期服務(wù)商的房企也將大概率成為該項(xiàng)目的改造主體。因此可以預(yù)期，奧園單單在東莞的土儲將十分可觀。
近幾年，廣東省的城市更新進(jìn)入了加速階段，特別是奧園的大本營粵港澳大灣區(qū)。以廣州為例，未來10年，廣州將推進(jìn)約1137個(gè)村、廠、物流園和專業(yè)批發(fā)市場的改造，以及完成改造不少于26平方公里的村級工業(yè)園，城市更新領(lǐng)域?qū)硖炝康耐恋貎?。而早?011年初，奧園便有預(yù)見性地切入了城市更新領(lǐng)域。2020年財(cái)報(bào)顯示，奧園已成功獲取60多個(gè)城市更新項(xiàng)目，另有50多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020底奧園擁有土儲總建面約5718萬平方米，總貨值近6208億元；而60多個(gè)城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)額外提供可售資源約6730億元，其中大灣區(qū)占比97%，足夠未來四到五年發(fā)展。
由于進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的時(shí)間較早，部分項(xiàng)目已轉(zhuǎn)換為土地儲備，甚至進(jìn)入了開發(fā)銷售階段。
按照奧園的計(jì)劃，城市更新項(xiàng)目未來3年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值1600億元。這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)帶來35-40%的平均毛利率及15-20%的凈利率；可以對比的是，2018-2020年奧園實(shí)現(xiàn)的毛利率分別為約31.1%、29.72%和25.1%，而凈利率為9.5%、10.3%、10.4%。
值得一提的是，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)“學(xué)苑”系高端城市更新項(xiàng)目——廣州奧園學(xué)苑壹號、珠海奧園學(xué)苑壹號將于近期入市，總貨值或可將超過400億元。(來源：時(shí)代財(cái)經(jīng))