以復(fù)合產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢，拓奧園城市更新之道
日期：2020-08-04
伴隨著項目的不斷豐富，中國奧園目前已經(jīng)實現(xiàn)舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造全覆蓋。
低矮破舊的廠房和鐵皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……如大部分舊工業(yè)區(qū)，2015年前的珠海梅溪工業(yè)區(qū)，也是一副破敗落后的景象。
2015年之后，這一切變成了歷史。在完成相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)后，珠海奧園廣場在2015年5月正式奠基動工。三年后，珠海奧園廣場開業(yè)，曾經(jīng)的舊工業(yè)區(qū)搖身一變，成為了一個集購物、餐飲、休閑、游樂于一體的城市商業(yè)中心。
“做夢也沒想到村里能建起這么高檔的商場。”一位在梅溪村土生土長，目前在珠海奧園廣場商場工作的人感慨道。耗時三年改造的梅溪工業(yè)區(qū)，已然成為珠海舊工業(yè)區(qū)改造的范本，而這也是中國奧園城市更新業(yè)務(wù)上的一個代表作。
珠海奧園廣場實拍圖
未來，像珠海奧園廣場這樣的案例將越來越多。2019年9月，廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》；12月，中央經(jīng)濟工作會議再次重申“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、奧園城市更新集團(tuán)總裁王濤在7月28日接受時代財經(jīng)專訪時指出，國家已經(jīng)相繼出臺了一系列關(guān)于舊改的政策，地方政府也會陸續(xù)頒布細(xì)則方案，現(xiàn)在城市更新處于一個風(fēng)口期。“尤其在當(dāng)前疫情形勢不穩(wěn)定、中美關(guān)系復(fù)雜的情況下，城市更新在拉動內(nèi)需、打通經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)上將起到非常大的作用”。
應(yīng)勢而動，順勢而為。王濤透露，中國奧園希望在風(fēng)口期做更多更好的項目，接下來計劃加大粵港澳大灣區(qū)的布局，在一些政策穩(wěn)定、有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、人口聚集力強的城市進(jìn)行城市更新建設(shè)。
復(fù)合產(chǎn)業(yè)是奧園城市更新的優(yōu)勢
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城市化水平持續(xù)提升，國內(nèi)不少城市已經(jīng)開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市更新是挖掘存量市場的重要方式，這片藍(lán)海也在吸引著越來越多房企進(jìn)入。
中國奧園從2015年開始積極投身到“三舊”改造開發(fā)中，珠海是其中一個重要的起點城市，繼梅溪舊工業(yè)區(qū)之后，中國奧園又成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項目實施主體、平沙奧園廣場項目申報主體，同時快速推進(jìn)關(guān)閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個舊改項目，成為了珠海最大的城市更新企業(yè)之一。
“這是中國奧園的戰(zhàn)略考慮，隨著存量市場發(fā)展，舊改是獲取土地儲備的一個很好途徑。”談及當(dāng)年進(jìn)入珠海舊改市場的契機，王濤這樣說。
在他看來，房企參與舊改除了獲取合理利潤，也是企業(yè)踐行社會責(zé)任的體現(xiàn)。“通過舊改改善了原來臟亂差的環(huán)境，村民可以獲得更好的人居生活，村集體物業(yè)也實現(xiàn)增值。”
以珠海梅溪舊工業(yè)區(qū)為例，改造后，村集體的物業(yè)得到大幅升值。此外，珠海奧園廣場開業(yè)后，整個商業(yè)區(qū)提供了近2000個就業(yè)崗位。
“無論從居住，還是稅收、就業(yè)角度看，改造對當(dāng)?shù)氐挠绊懚挤浅４蟆?rdquo;王濤認(rèn)為，舊改本身牽動著政府、村民、村集體等多方利益，是一個共建共贏的過程。
經(jīng)過多年的沉淀，中國奧園在城市更新方面已經(jīng)形成了一套“奧園舊改模式”，即通過“專業(yè)團(tuán)隊+復(fù)合產(chǎn)業(yè)”，將教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復(fù)合產(chǎn)業(yè)融入到舊改項目中。
這些復(fù)合產(chǎn)業(yè)，都是中國奧園在地產(chǎn)主業(yè)之外，配套發(fā)展的領(lǐng)域。“中國奧園一直堅持‘一業(yè)為主，縱向發(fā)展’的戰(zhàn)略布局，所以復(fù)合產(chǎn)業(yè)是中國奧園城市更新的一大優(yōu)勢，因為中國奧園不只是建房子，還能把更多內(nèi)容裝進(jìn)去，這是更加重要的。”王濤表示。
在珠海梅溪舊工業(yè)區(qū)，中國奧園打造了商業(yè)綜合體珠海奧園廣場，而在去年拿下的珠海翠微村項目，中國奧園的初步構(gòu)想是將復(fù)合產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容裝進(jìn)去。
珠海翠微村改造效果圖
成功范本加上多年經(jīng)驗，中國奧園在舊改市場異常激烈的競爭中走出了一條自己的路。王濤介紹，相較于同行，“奧園舊改模式”有著六大優(yōu)勢，包括復(fù)合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、本土企業(yè)優(yōu)勢、品牌口碑優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、示范項目優(yōu)勢。
多年來，中國奧園已經(jīng)組成了一支專業(yè)的城市更新專業(yè)團(tuán)隊，從規(guī)劃設(shè)計、改建、復(fù)建、拆除、財務(wù)管控、后期運營等各個環(huán)節(jié)都有匹配人才。
舊改大多存在資金占用多，回報周期長的問題，在至關(guān)重要的資金層面，集團(tuán)可以做很好的背書。作為千億級跨國企業(yè)集團(tuán)，中國奧園去年地產(chǎn)板塊銷售額成功破千億，資金實力雄厚。“另外，現(xiàn)在金融機構(gòu)對城市更新非常青睞，從基金到信托到銀行，根據(jù)開發(fā)的不同階段有不同的融資選擇。”
在六大優(yōu)勢的支撐下，中國奧園旗下的舊改在實際操作中推進(jìn)更加迅速。其中，梅溪舊工業(yè)區(qū)從開工到奧園廣場開業(yè)僅用時三年，位于廣州增城區(qū)石灘鎮(zhèn)的南坣村，僅用45個有效工作日簽約率就達(dá)到了8成，刷新了增城區(qū)舊改簽約紀(jì)錄。
“希望在風(fēng)口期做更多更好的項目”
從中央到地方，舊改都成為了一項重要工作。在城鎮(zhèn)化水平相對較高的廣東地區(qū)，也有一大批舊改機會正在釋放。
2019年9月，廣東省自然資源廳發(fā)布了《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》。方案提到，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區(qū)新增實施“三舊”改造面積就達(dá)18.76萬畝。
中國奧園的城市更新業(yè)務(wù)正是在2019年邁入快車道。截至2019年底，中國奧園累計獲取30多個城市更新項目，并有40多個項目正在推進(jìn)之中，遍布粵港澳大灣區(qū)、環(huán)北京區(qū)域、中西部城市群、北部灣經(jīng)濟區(qū)四大區(qū)域，其中大灣區(qū)占比達(dá)到八成以上。
中國奧園實現(xiàn)“三舊”全覆蓋
大灣區(qū)仍將是中國奧園拓展城市更新項目的重要戰(zhàn)場。“中國奧園希望在風(fēng)口期做更多更好的項目，接下來計劃加大在粵港澳大灣區(qū)的布局。”王濤稱，中國奧園會從好城市、好區(qū)域、好項目三個維度去獲取項目。
2020年，雖然不少房企都放緩了拿地的速度，但中國奧園在拓展上依然積極。在舊改方面，中國奧園于今年4月，已確認(rèn)成為珠海聯(lián)安舊村改造項目實施主體；6月，確認(rèn)成為東莞市清溪鎮(zhèn)大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元的前期服務(wù)商；7月，東莞市嶺頭社區(qū)城市更新項目舉行啟動儀式。
不僅如此，中國奧園的舊改合作也明顯增加。今年上半年，中國奧園先后與卓志集團(tuán)簽約開發(fā)廣州黃埔嘉利碼頭改造項目，并聯(lián)合廣東合匯、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)融投資順利成為廣州市增城區(qū)朱村街橫塱村舊改項目的合作企業(yè)；與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，首期合作項目擬為38條舊村改造；7月26日，中國奧園又與花樣年簽署城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議，就大灣區(qū)城市更新項目展開合作，持續(xù)擴張大灣區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)。
在王濤看來，合作是大勢所趨，“現(xiàn)在很多頭部企業(yè)，很多地產(chǎn)項目都在尋求合作，中國奧園在舊改上也是一樣的，我們歡迎合作，對合作的態(tài)度是開放包容的，合作可以取長補短，資源整合，實現(xiàn)雙贏。”
中國奧園與同行的合作模式是多樣的，既可以是股權(quán)上的合作，也可以共同操盤，或者一二級聯(lián)動。其中，與青島經(jīng)控集團(tuán)的合作模式是一二級聯(lián)動，由青島經(jīng)控集團(tuán)做前期一級土地整理，中國奧園介入二級開發(fā)。
而大量的舊改儲備將成為中國奧園千億之后重要的增長引擎。伴隨著項目的不斷豐富，中國奧園目前已經(jīng)實現(xiàn)舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造全覆蓋。王濤稱，接下來希望能在舊城改造上加大力度，此外在微改造、TOD站點結(jié)合城市更新等方面做嘗試。