集中供地之下：中國(guó)奧園穩(wěn)健經(jīng)營(yíng) 多渠道從容拿地
日期：2021-06-26
最近兩個(gè)月，全國(guó)各城集中供地如火如荼。廣州、杭州、重慶、無錫、北京、成都等12城已結(jié)束首次土拍。隨著第一輪集中土拍即將落幕，各大城市土拍進(jìn)入精細(xì)化管理和規(guī)則調(diào)整階段。
一方面，越來越多的城市土拍限制條件增多、規(guī)則日益復(fù)雜、拿地門檻越來越高，對(duì)房企的資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營(yíng)能力以及低利潤(rùn)下融資成本等方面提出了全新的考驗(yàn)。
另一方面，集中供地打破了房企以往有規(guī)律的拿地節(jié)奏。在利潤(rùn)率越來越低的背景下，大量地塊的同時(shí)推出，對(duì)房企的強(qiáng)排、利潤(rùn)測(cè)算精準(zhǔn)度要求越來越高，稍有不慎就可能無法盈利。
因此，通過城市更新、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地、合作開發(fā)等多元化的方式拓展土地儲(chǔ)備，越來越成為房企在招拍掛之外的重要選擇。
以中國(guó)奧園為例，盡管今年以來，奧園在公開土地市場(chǎng)的動(dòng)作不多，但基于城市更新的優(yōu)勢(shì)，年內(nèi)奧園已接連新增廣州、佛山、東莞等多個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目。截至2020年底，奧園已成功獲取60多個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值約6730億元，另有50多個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。
中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍在年初的業(yè)績(jī)溝通會(huì)上透露，公司2021年的拿地預(yù)算約為300億元，以“中心城市+衛(wèi)星城”深耕都市圈，擁抱大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝等價(jià)值高地及產(chǎn)業(yè)腹地。拿地方式上，奧園也將繼續(xù)以收并購(gòu)、招拍掛、城市更新和產(chǎn)業(yè)勾地等多個(gè)渠道擴(kuò)展土地儲(chǔ)備。
盡管年內(nèi)公開拿地動(dòng)作不多，但憑借過往的積極拓展，2020年，中國(guó)奧園新增可開發(fā)建筑面積約2015萬平方米，新增可售貨值逾2426億元。截至2020年12月31日，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5718萬平方米，權(quán)益比約71%，總貨值約6208億元；計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，足夠未來四到五年發(fā)展。
值得一提的是，中國(guó)奧園已城市更新進(jìn)入加速轉(zhuǎn)化和利潤(rùn)釋放期。2020年，中國(guó)奧園成功轉(zhuǎn)化10個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中8個(gè)進(jìn)入土地儲(chǔ)備，可售貨值約382億元，3個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)收益。此前就有市場(chǎng)消息稱，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)城市更新項(xiàng)目——廣州奧園學(xué)苑壹號(hào)、珠海奧園學(xué)苑壹號(hào)將于近期入市，總貨值或可逾400億元。
除了城市更新外，收并購(gòu)也是奧園一直以來最重要的拿地方式。數(shù)據(jù)顯示，2020年，該公司通過收并購(gòu)拿地的貨值占比約57%。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也曾表示，未來在投資端奧園將堅(jiān)持固有的收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)加速舊改轉(zhuǎn)化，適度參加招拍掛。
在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，資金實(shí)力越來越成為房企參與下半場(chǎng)土拍“游戲”的硬約束。對(duì)于中國(guó)奧園來說，一方面仰仗內(nèi)生現(xiàn)金流——2020年，中國(guó)奧園全口徑銷售回款1130億元，合約銷售回款率85%，與上年同期相比增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)。截至2020年12月31日，中國(guó)奧園賬上現(xiàn)金余額約700億元，另有約1348億的銀行授信額度尚未使用，營(yíng)運(yùn)資本充裕；另一方面，奧園采取多渠道融資，2021年，成功發(fā)行3筆共7.38億美元優(yōu)先票據(jù)，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款。
集中供地之下，只有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才能獲得長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的籌碼，中國(guó)奧園的發(fā)展策略不失為規(guī)模房企逆周期拓展的一個(gè)范例。